Novogradnja stambena zgrada u Hrvatskoj
Edukativni portal za kupce nekretnina

Kupujete stan u novogradnji?
Znate li na što imate pravo?

Xonvido je nezavisni edukativni portal koji vam pomaže razumjeti vaša prava — prije potpisa ugovora, za vrijeme primopredaje i nakon useljenja — bez oslanjanja isključivo na ono što vam kaže developer.

Prava kupaca Vodič za primopredaju
Samo edukativni sadržajObjašnjavamo zakon — ne pružamo pravne savjete za konkretne slučajeve
Temelji se na hrvatskom pravuSadržaj odražava Zakon o obveznim odnosima, Zakon o zaštiti potrošača i propise o gradnji
Korak po korakPraktični vodič kroz svaku fazu — od predgovora do reklamacija nakon useljenja
Ključne teme

Što svaki kupac novogradnje
treba znati

Hrvatsko pravo daje kupcima novogradnje značajnu zaštitu — ali samo ako znate da postoji. Ovo su područja u kojima znanje najviše dolazi do izražaja.

Dokumenti prije ugovora

Prije nego što potpišete bilo što, developer je zakonski obvezan dostaviti određenu dokumentaciju. Saznajte koje dokumente možete zatražiti i što svaki od njih znači za vaš kupoprodajni posao.

Saznajte više

Skriveni nedostaci i jamstva

Što se dogodi kad se pukotina pojavi šest mjeseci nakon useljenja? Hrvatsko pravo razlikuje vidljive nedostatke uočene pri primopredaji i skrivene nedostatke otkrivene naknadno — za svaku kategoriju vrijede drugačija pravila.

Saznajte više

Jamstveni i garantni rokovi

Različiti elementi nekretnine nose različite jamstvene rokove. Konstrukcija, instalacije i završni radovi imaju specifične zakonske rokove prema hrvatskom pravu o gradnji koje biste trebali poznavati.

Saznajte više

Proces primopredaje

Primopredaja je jedan od najvažnijih trenutaka u kupnji. Razumite što podrazumijeva, što pregledati, kako dokumentirati nedostatke i što znači potpisivanje zapisnika o primopredaji.

Pogledajte vodič

Nedostaci nakon useljenja

Otkrivanje problema nakon useljenja stresno je iskustvo. Ova sekcija objašnjava postupak prijave, rokove za reklamaciju nedostataka i kojim institucijama se možete obratiti za informacije i smjernice.

Saznajte više

Kome se obratiti

Kad se pojave problemi, važno je znati kome se obratiti. Prikazujemo relevantne hrvatske institucije, tijela za zaštitu potrošača i stručne udruge koji mogu pružiti informacije i smjernice.

Saznajte više
Prije potpisa

Što developer mora dostaviti prije ugovora

Hrvatsko pravo propisuje konkretne obveze developerima koji prodaju nekretnine u novogradnji. Razumijevanje tih zahtjeva pomaže vam pristupiti procesu kupnje s jasnoćom i sigurnošću.

Građevinska dozvola — developer mora moći dokazati da je gradnja zakonski odobrena
Energetski certifikat — obvezan za sve nove stambene zgrade
Tehnički opis — koji materijali, sustavi i završni radovi će biti korišteni
Zemljišnoknjižni izvadak (ZK izvadak) — potvrđuje vlasništvo i eventualne terete na nekretnini
Nacrt kupoprodajnog ugovora — imate pravo pregledati ugovor prije potpisa
Pregled dokumenata za kupnju nekretnine za stolom
Pravo na dokumentaciju
Korak po korak

Primopredaja stana — kako funkcionira

Primopredaja je formalni trenutak kada posjed prelazi s developera na kupca. Evo što se tipično događa u svakoj fazi.

1
Obavijest o završetku gradnje
Developer vas obavještava da je nekretnina spremna. Imate pravo organizirati neovisni tehnički pregled prije datuma primopredaje.
2
Pregled nekretnine
Zajedno s predstavnikom developera prolazite kroz nekretninu. Fotografirajte, donesite kontrolnu listu i zabilježite svaki nedostatak — bez obzira koliko se činio beznačajnim.
3
Zapisnik o primopredaji
Sastavlja se pisani zapis o primopredaji. Svi uočeni nedostaci trebaju biti uneseni u taj dokument prije potpisivanja. Ovaj zapisnik ima pravnu težinu.
4
Predaja ključeva
Nakon potpisivanja zapisnika (s ili bez navedenih nedostataka), predaju se ključevi. Razumite na što pristajete prije potpisa.
5
Rok za prijavu nedostataka
Hrvatsko pravo predviđa rok nakon primopredaje u kojem možete prijaviti nedostatke koji nisu bili vidljivi u trenutku pregleda. Rokovi su strogi — djelujte promptno.
Kupac i predstavnik developera pregledavaju stan pri primopredaji
Važno znati
Potpisivanje zapisnika o primopredaji bez navođenja nedostataka ne znači nužno da gubite sva prava na kasniju reklamaciju — ali utječe na vaš položaj. Uvijek dokumentirajte probleme pisanim putem u trenutku primopredaje.
Vizualni kontekst

Razumijevanje procesa kupnje novogradnje

Moderna novogradnja stambena zgrada u Hrvatskoj
Stambena novogradnja
Potpisivanje kupoprodajnog ugovora u agenciji za nekretnine
Pregled i potpisivanje ugovora
Inspekcija gradilišta sa zaštitnom opremom
Pregled gradilišta
Unutrašnjost novog stana s ključevima na pultu
Trenutak primopredaje
Detaljan pregled pukotine na zidu nakon gradnje
Dokumentiranje nedostataka
Inspektor pregledava zidove stana zbog nedostataka
Pravo na reklamaciju
Nakon useljenja

Pukotine se pojave šest mjeseci kasnije — što sad?

Otkrivanje strukturnih ili završnih nedostataka nakon useljenja češće je nego što mnogi kupci očekuju. Evo što predviđa hrvatsko pravo:

Dokumentirajte nedostatak pisanim putem s fotografijama i datumom
Pisanim putem obavijestite developera čim otkrijete nedostatak
Razumite razliku između garantnog i jamstvenog roka
Saznajte koji nedostaci potpadaju pod zakonska pravila o skrivenim nedostacima
Obratite se Državnom inspektoratu za pritužbe vezane uz gradnju
Česta pitanja

Najčešće postavljana pitanja

Ovo su pitanja koja najčešće postavljaju kupci koji prolaze kroz proces kupnje novogradnje u Hrvatskoj.

Kupac pažljivo čita vodič o nekretninama
Možete navesti nedostatke u zapisniku o primopredaji i zatražiti da ih developer otkloni prije ili nakon potpisa. Potpuno odbijanje potpisa može imati ugovorne posljedice ovisno o vašem kupoprodajnom ugovoru. Ključno je dokumentirati sve nedostatke pisanim putem u samom zapisniku — potpisani zapisnik s navedenim nedostacima pravno je jači od nepotpisanog s usmenim prigovorima.
Prema hrvatskom pravu, opći jamstveni rok za građevinske radove iznosi dvije godine od primopredaje za većinu nedostataka. Za strukturne nedostatke koji utječu na stabilnost ili sigurnost zgrade primjenjuje se duži rok. Ugovorni garantni rok koji nudi developer može se razlikovati od zakonskog minimuma — uvijek provjerite i ugovor i primjenjive propise.
Vidljivi nedostatak je onaj koji se razumno mogao primijetiti pri pregledu za primopredaju. Skriveni nedostatak je onaj koji nije bio uočljiv u trenutku primopredaje, ali se naknadno pojavi. Hrvatsko pravo predviđa posebna pravila za svaku kategoriju — skriveni nedostaci mogu se prijaviti u određenom roku nakon što su otkriveni, čak i ako je to neko vrijeme nakon primopredaje.
Kao minimum, trebali biste moći pregledati građevinsku dozvolu, ZK izvadak koji potvrđuje čisto vlasništvo, tehnički opis nekretnine, energetski certifikat i nacrt kupoprodajnog ugovora. Imate pravo uzeti si vremena za pregled tih dokumenata prije potpisa — nemojte se osjećati pritisnuto potpisati na isti dan kad su vam predočeni.
Za probleme vezane uz gradnju, Državni inspektorat postupa po pritužbama o kvaliteti i sigurnosti gradnje. Centar za zaštitu potrošača može pružiti informacije o pravima potrošača u transakcijama nekretninama. Za sudske postupke može biti uključen javni bilježnik ili sud. Ovaj portal pruža edukativne informacije — za savjet u konkretnom slučaju, obratite se kvalificiranom hrvatskom odvjetniku.
Da — imate pravo organizirati neovisni tehnički pregled nekretnine prije formalne primopredaje. Angažiranje ovlaštenog građevinskog inženjera ili arhitekta koji će pregledati nekretninu u vaše ime može pomoći identificirati probleme koji možda nisu očiti neobučenom oku. To je posebno vrijedno za procjenu konstrukcijskih elemenata, instalacija i usklađenosti s dogovorenim specifikacijama.
Informirajte se

Spremni razumjeti svoja prava?

Istražite naše edukativne materijale koji pokrivaju svaku fazu kupnje novogradnje u Hrvatskoj.

Vodič za kupce Vodič za primopredaju Kontaktirajte nas